Diese Website verwendet Cookies. Warum wir Cookies einsetzen und wie Sie diese deaktivieren können, erfahren Sie unter Datenschutz.
Zum Hauptinhalt springen

»Mietendeckel«

Mietenstopp und Mietendeckel kommen

Was ist der Stand der Dinge?

Die rot-rot-grüne Koalition hat sich auf Eckpunkte für ein neues Gesetz des Landes geeinigt, mit dem die Höhe der Mieten in Berlin reguliert wird. Der Senat hat die Eckpunkte in seiner Sitzung am 18. Juni 2019 beschlossen. 

 

Wie geht es nun weiter?

Die beschlossenen Eckpunkte werden nun zu einem Gesetzentwurf ausgearbeitet. Dabei müssen noch viele Details geklärt werden. Der Gesetzentwurf wird dann ebenfalls vom Senat beschlossen und schließlich ins Abgeordnetenhaus eingebracht. Das Gesetz soll noch Ende dieses Jahres beschlossen werden und im Januar 2020 in Kraft treten. Die Regelungen sollen rückwirkend mit dem Beschluss der Eckpunkte im Senat gelten.

 

Was ist geplant?

  • Mietenstopp: Die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen werden für einen Zeitraum von fünf Jahren eingefroren.
  • Mietendeckel: Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt, die noch genauer definiert werden muss. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Höhe der Miete des Vormieters und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. Wenn Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze liegen, sollen Mieter*innen einen Antrag stellen können, damit die Miete abgesenkt wird.
  • Modernisierungsumlage: Wenn Kosten für Modernisierungen auf die Miete umgelegt werden sollen, muss dies in Zukunft vom Vermieter gemeldet werden. Modernisierungen, die eine Umlage von 50 Cent pro Quadratmeter nicht überschreiten, können weiterhin ohne Genehmigung durchgeführt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber geprüft und genehmigt werden.
  • Ausnahmen: Neubauwohnungen, die zum ersten Mal vermietet werden, werden von dem Gesetz ausgenommen. Gleiches trifft auf Sozialwohnungen zu, für die eigene Regelungen gelten.
  • Härtefälle: Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Schieflage geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden. Mieter*innen, die einen Wohnberechtigungsschein haben, wird dann der Mietanteil erstattet, der die Mietobergrenze überschreitet.
  • Durchsetzung: Vermieter*innen, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.

 

Geht das rechtlich überhaupt?

Mit dem Mietendeckel betreten wir juristisches Neuland. Am Ende wird ein Gericht die Zulässigkeit prüfen. Mehrere juristische Gutachten bestätigen aber, dass ein öffentlich-rechtlicher Mietendeckel des Landes Berlin möglich ist. Seit der Föderalismusreform sind die Bundesländer für das Wohnungswesen zuständig. Artikel 28 Absatz 1 der Verfassung von Berlin besagt zudem: »Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.«

 

Vermieter*innen verschicken jetzt Mieterhöhungen – was tun?

Die neuen Regelungen sollen rückwirkend mit dem Beschluss der Eckpunkte im Senat gelten. Haben Mieter*innen zum Zeitpunkt des Senatsbeschlusses – also dem 18. Juni 2019 – der Mieterhöhung nicht zugestimmt, ist nach unserer Rechtsauffassung die bisher geltende Miete Grundlage für das Einfrieren der Miete und die geforderte Mieterhöhung nicht wirksam.

 

Mieter*innen sollten Mieterhöhungsverlangen in Ruhe prüfen und die zweimonatige Frist zur Zustimmung ausschöpfen. Vernetzen Sie sich mit ihren Nachbar*innen und wenden Sie sich an eine Mieterberatungsstelle.

Mieterberatung in linken Partei- und Abgeordnetenbüros
beratung.dielinke.berlin

Mieterberatungen der Bezirke 
www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterberatungen.shtml

Berliner Mieterverein 
www.berliner-mieterverein.de

 

Wenn der Mietendeckel kommt, entfällt dann die Vergesellschaftung?

Nein. Für DIE LINKE stehen Mietendeckel und Vergesellschaftung nicht gegeneinander, sondern ergänzen sich. Der Mietendeckel ist eine befristete Lösung zur schnellen Linderung des Mietenwahnsinns. Die von der Initiative »Deutsche Wohnen und co. enteignen« angestrebte Vergesellschaftung, die von der Linken Berlin unterstützt wird, soll auf lange Sicht die Wohnungsbestände der großen profitorientierten Wohnungsunternehmen in Gemeinwirtschaft überführen.

 

 

Fragen und Antworten

Um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beruhigen und den Mieterinnen und Mietern die Sorgen vor steigenden Mieten zu nehmen, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz erarbeitet. Im Kern soll das Gesetz die Mieten auf dem heutigen Stand für fünf Jahre einfrieren und überhöhte Mieten bei Wiedermietung auf eine angemessene Höhe reduzieren. Es wird zudem geprüft, ob bereits bestehende überhöhte Bestandsmieten abgesenkt werden können.

Grundsätzlich fallen alle rund 1,5 Mio. Mietwohnungen unter die Anwendung des Berliner Mietengesetzes. Ausgenommen sind die geförderten Sozialwohnungen und die neu fertiggestellten Wohnungen.

  • Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren. (preisgebundene Wohnungen gibt es im sogenannten Sozialwohnungsbau, für die eigene Regelungen gelten.)
  • Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt. Eine Festlegung zur Höhe der Mietobergrenze besteht noch nicht. Die Mietobergrenze könnte als ein einheitlicher einkommensorientierter Wert oder differenziert, z. B. entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden.
  • Bei Wiedervermietung dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden.
  • Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter*innen einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.
  • Erstvermietungen in Neubauwohnungen werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.
  • Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden.
  • Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden. Es können dann im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Den davon betroffenen Mieterinnen und Mietern wird, sofern sie WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich in Höhe der Differenz zwischen genehmigter Miete und der Mietobergrenze gewährt.
  • Vermieter*innen, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.
  • Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten.

Der sogenannte Mietendeckel ist juristisches Neuland. Es gibt mehrere Gutachten, die die Zulässigkeit eines solchen Gesetzes auf Landesebene bestätigen. So hat z.B.  die Fraktion der SPD im Berliner Abgeordnetenhaus entsprechende Gutachten veröffentlicht: Download (PDF)

Die Gutachten kommen zu dem Schluss, dass ein solcher Mietendeckel zulässig ist, da die Bundesländer nach der Föderalismusreform für das Wohnungswesen zuständig sind und auch gemäß Art. 28 Abs. 1 Verfassung von Berlin das Land Berlin ein solches Mietengesetz erlassen kann. (»Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.«)

Auch der Senat ist nach vertiefter Prüfung zu der Auffassung gelangt, dass die Bundesländer auf Grundlage des Art. 70 Abs. 1 des Grundgesetzes befugt sind, gesetzliche Regelungen zum Wohnungswesen zu treffen. Dabei ergibt sich vor allem aus der Rechtshistorie, dass zu den Regelungen des Wohnungswesens stets auch solche des öffentlichen Mietpreisrechts zählten. Lediglich für das zivilrechtliche Mietpreisrecht ist weiterhin der Bundesgesetzgeber nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständig. Die vom Land Berlin getroffenen Regelungen müssen deshalb öffentlich-rechtlicher Natur sein, also behördlich durchgesetzt werden.
 

Grundsätzlich sind zwei Möglichkeiten einer gerichtlichen Überprüfung denkbar. Die Hürden für die Feststellung einer Verfassungswidrigkeit sind sehr hoch. Eine gerichtliche Entscheidung hierzu bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Berliner Mietengesetz aufgehoben wird, sondern diese kann auch in einen Auftrag zur Überarbeitung münden.

Jenseits der Frage einer Verfassungswidrigkeit entscheidet das Gericht über ein konkretes Mieterhöhungsverlangen. Aufgrund von Fristenregelungen können durch einen entsprechenden Gerichtsentscheid nur Mieterhöhungsverlangen der letzten vier Monate in Frage gestellt werden. Würde der Vermieter die Klage gewinnen, würden die Mieterinnen und Mieter auf die bisherigen Regelungen des BGB zurückfallen.

Die Eckpunkte legen zunächst fest, in welche Richtung es gehen soll. Nach der Verabschiedung der Eckpunkte beginnt erst das Gesetzgebungsverfahren. In diesem werden Details geregelt und wird jetzt vorgetragene Kritik gewichtet und bearbeitet werden. Die Eckpunkte bleiben dabei aber die Richtschnur.

Am 13. Mai wurde der neue Mietspiegel veröffentlicht. Diese Veröffentlichung hat schon immer dazu geführt hat, dass Vermieter*innen Mieterhöhungen verlangt haben, um die Mieten an den Mietspiegel anzupassen.

Richtig ist aber auch, dass nach der Empfehlung des Eigentümerverbands »Haus und Grund« Vermieter*innen versuchen, vor dem Einfrieren der Miete diese noch zu erhöhen. Allerdings wird dies nach Auffassung des Senats bei einer rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels nicht gelingen.

Mieter*innen sollten die Mieterhöhungsverlangen prüfen und die dafür vorgesehene Frist von zwei Monaten ausschöpfen. Haben Mieter*innen zum Zeitpunkt des rückwirkenden Inkrafttretens des Mietendeckels der Mieterhöhung nicht zugestimmt, ist nach Rechtsauffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die geltende Miete Grundlage für das Einfrieren der Miete.

Lassen Sie sich in jedem Fall beraten bei einem Mieterverein oder den bezirklichen kostenlosen Mieterberatungen.

Modernisierungsmieterhöhungen sind Mieter*innen rechtzeitig anzukündigen, Mieter*innen müssen diese dulden, soweit sie keine besondere Härte darstellen. Nach Abschluss der Maßnahmen können Vermieter*innen die Kosten auf die Mieter*innen umlegen.

Für den Mietendeckel bedeutet dies, dass Mietererhöhungsverlangen wegen Modernisierung nur dann in die »eingefrorene« Miete eingehen, wenn das Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung vor Beschlussfassung des Senats bei den Mieter*innen eingegangen ist.

Die Frage der Verhältnismäßigkeit eines Mietenmoratoriums wird die weitere Ausgestaltung eines konkreten Gesetzentwurfes stets begleiten. Das Gesetz wird eine Härtefallregelung enthalten, die Vermieter*innen beantragen können, soweit es zu einer wirtschaftlichen Schieflage kommt. Das Recht schützt den Substanzerhalt des Eigentums, weswegen eine Härtefallregelung eingeführt wird. Ein Recht auf Rendite gibt es nicht. Für die Genossenschaften gibt es zudem bereits Förderungen des Landes Berlins, die ggf. angepasst werden müssen.

Das Berliner Mietengesetz ist so angelegt, dass es nicht in Konkurrenz zu den bundesgesetzlichen Regelungen tritt. Gesetze und bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlagen, mit denen das Land Berlin eigene mieterschützende Verordnungen (KappungsgrenzenVO, UmwandlungsVO) gegen Mietpreissteigerungen erlassen kann, werden weiterhin genutzt. Im Bedarfsfall werden Verordnungen verlängert.

Erwartet werden eine Beruhigung der Marktentwicklung insbesondere der Kaufpreise, die von Immobilieneigentümern gezahlt werden.

Bei bereits erfolgten Käufen oder Neubauten kann es zu Problemen der Wirtschaftlichkeit kommen, weil sich die Erträge anders als geplant entwickeln. In diesen Fällen kann es zu Härtefalllösungen kommen. Die Niedrigzinsphase, die Vollvermietung und die gestiegenen Mieten sind Garanten für eine ausreichende Wirtschaftlichkeit. Die Mieten sind in den letzten 5 Jahren in Berlin deutlich schneller gestiegen als die Haushaltseinkommen.

Wenn die Wiedervermietungsmieten gedeckelt sind, kann es wieder zu einer höheren Fluktuation im Bestand kommen. Das ist positiv für den Wohnungsmarkt. Kleine Haushalte machen größere Wohnungen frei, in die dann größere Haushalte einziehen können.

Nein, das BGB ist von dem neuen Landesgesetz nicht berührt.  

Nach Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/