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Unser Programm für die soziale Stadt


Entwurf

2. Mieten und Wohnen

Eine andere Stadt ist möglich: sozial, ökologisch, demokratisch

Anders als andere europäische Metropolen ist Berlin weiterhin eine Mieterstadt. Doch auch hier sind die Mieten explodiert und Einwohner:innen an den Stadtrand verdrängt worden. Während Luxuswohnungen oder Bürogebäude als Renditeobjekte dienen, fehlen für viele Menschen leistbare Wohnungen ebenso wie Kitas oder Kultureinrichtungen. Für unterschiedlichste Menschen ist Berlin eine Heimat. Die Vielfalt unserer Stadt ist der Nährboden für ihre Dynamik. Doch durch den Renditedruck auf die Stadt droht Berlin seine soziale Mischung zu verlieren. Wir haben in den letzten fünf Jahren dagegen angekämpft und werden weiter für bezahlbaren Wohnraum für alle arbeiten.

Was viele nicht für möglich gehalten haben, haben wir gemeinsam mit den vielen aktiven Mieter:innen in Berlin geschafft: einen Kurswechsel einzuleiten, hin zu einer gemeinwohlorientierten Wohnungspolitik und einer sozialen und demokratischen Stadtentwicklung. Wir haben gebrochen mit einer Politik, die dem Interesse der Immobilienspekulation dient. Wir haben die scheinbar endlose Mietpreisspirale angehalten und so viele kommunale Wohnungen und Sozialwohnungen gebaut wie seit mehr als 25 Jahren nicht mehr.

Wir haben haltgemacht mit dem Ausverkauf der Stadt. Der öffentliche Boden wird nicht mehr veräußert, sondern vor allem an städtische Wohnungsunternehmen und Genossenschaften vergeben. Unser Ziel ist es, Schritt für Schritt die Verfügungsmacht über den Berliner Boden zurückzugewinnen.

Berlin hat einen Paradigmenwechsel eingeleitet. Jetzt gilt es, die gemeinwohlorientierte Stadt weiterzubauen und die Wende zu verstetigen.

Gemeinsam Stadt entwickeln

Offen und für alle, nicht in geheimen Zirkeln oder hinter verschlossenen Türen, so möchten wir Berlin gestalten. Gemeinsam mit den Berliner:innen. Die Berliner:innen sind smart und wissen, wie sich ihre Stadt entwickeln soll. Proteste, Kampagnen und direktdemokratische Instrumente wie die „100 % Tempelhofer Feld“ oder die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ haben in den vergangenen Jahren eine herausragende Rolle gespielt. Wir nehmen Initiativen und engagierte Bürger:innen ernst in ihren Anliegen und entwerfen gemeinsam mit ihnen Konzepte für eine kooperative Stadtentwicklung und eine Stadt für alle, die den Menschen dient. Mit dem Initiativenforum Stadtpolitik und dem Runden Tisch Liegenschaftspolitik sind ständige Foren etabliert, in denen Politik, Verwaltung und Stadtgesellschaft aktuelle Herausforderungen der Stadtentwicklung miteinander debattieren und gemeinsame Lösungen für die Stadt finden. Mit den Leitlinien zur Beteiligung wurde ein verbindlicher Rahmen zur Einbindung von Bürger:innen eingeführt. Wir wollen Beteiligungsinstrumente weiter stärken und die Berliner:innen zu den Entscheider:innen für den sozial-ökologischen Stadtumbau machen.

Soziale Mietenpolitik und Mietendeckel

Seit Jahren kannten die Mieten nur eine Richtung: nach oben. In keiner anderen deutschen Stadt sind die Mieten in den letzten Jahren so stark gestiegen wie in Berlin. Vielerorts wurden Mieter:innen aus dem Zentrum an den Stadtrand gedrängt. Doch auch dort haben die Mietpreise zunehmend angezogen. Wir wollen, dass Berlin für alle Menschen bezahlbar ist – in der Innenstadt und am Stadtrand.

Mit dem Mietendeckel haben wir ein wegweisendes Instrument zur Bekämpfung des Mietenwahnsinns auf den Weg gebracht. Damit haben wir bewiesen, dass Politik wirkliche Veränderungen in wichtigen Lebensbereichen in die Hand nehmen kann, wenn umsetzbare Lösungen und der notwendige politische Wille vorhanden sind. Andere internationale Großstädte wie London oder Barcelona orientieren sich bei ihren Vorhaben am Berliner Beispiel. Unser Ziel bleibt, die Versorgung mit bezahlbaren Wohnungen für breite Teile der Bevölkerung zu sichern.

Wir arbeiten konsequent daran, dass wir nach Auslaufen des Mietendeckels einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt in Berlin organisiert haben und der Mietendeckel dadurch nicht mehr nötig ist. Sollte dieses Ziel trotz aller Anstrengungen nicht erreicht werden können, obliegt es dem Abgeordnetenhaus zu prüfen, wie die Mietpreise danach weiter reguliert und gedeckelt werden. Für uns steht fest: Wir brauchen einen Ordnungsrahmen, der die Wohnungswirtschaft in Berlin an feste Regeln bindet: Dazu gehört eine Mietpreisregulierung, ein Wohnungskataster und ein Landesamt für Wohnungswesen, in dem alle Aufgaben, die das Wohnungswesen in der Stadt betreffen, gebündelt und bearbeitet werden. Das alles wollen wir in einem neuen Wohnraumbewirtschaftungsgesetz festhalten.

Wohnraum ist keine Ware

Alle Menschen brauchen eine angemessene Wohnung zu fairen Mietpreisen. Der Spekulation mit Wohnraum stellen wir uns konsequent entgegen. Wir wollen alle Möglichkeiten nutzen, um über eine öffentliche Regulierung das Marktgeschehen einzuhegen.

Auf der Grundlage der grundgesetzlichen Landeskompetenz für das „Recht des Wohnungswesens“ schlagen wir vor, ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz einzuführen. Darin sollen eine dauerhafte Deckelung der Mieten, Vorgaben für die Instandhaltung der Wohnungsbestände durch die Verpflichtung zur Bildung von Rücklagen, der Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen für die Zeit einer angespannten Wohnraumversorgungssituation und Richtlinien zur Mitbestimmung von Mieter:innen enthalten sein. Außerdem wollen wir verbindliche Regelungen, sodass bei Bedarf auch private Vermieter:innen ihre Wohnungsbestände zur sozialen Belegung zur Verfügung stellen müssen, um diejenigen Berliner:innen mit Wohnraum zu versorgen, die es aktuell besonders schwer haben, eine Wohnung zu finden.

Wir wollen die Mieterhöhung durch Modernisierung bremsen. Mit einer Zuschussförderung für energetisch sinnvolle Maßnahmen sollen Belegungsbindungen bei der Wiedervermietung im privaten Wohnungsbestand geschaffen werden. So können nicht nur durch Neubau Bindungen neu geschaffen werden, vor allem in Altbauten im S-Bahn-Ring können Wohnungen preiswert gehalten und an soziale Ziele gebunden werden.

Transparenz auf dem Immobilienmarkt ist die zwingende Grundlage für eine effektive Verfolgung von Straftaten und von Ordnungswidrigkeiten im Wohnungssektor, für die politische Regulierung des Marktgeschehens und eine informierte öffentliche Debatte über Vermögensverteilung und soziale Verantwortung. Deshalb wollen wir ein Mieten- und Wohnungskataster einführen, das die tatsächlichen Mieten und Eigentümer:innen aller Wohnungen in Berlin erfasst. Das Kataster dient perspektivisch auch als Grundlage für Instrumente wie den Mietspiegel, den wir fortschreiben wollen.

Mitten in Berlin, der Stadt der Wohnungsnot, stehen Wohnungen aus spekulativen Gründen leer. Das ist kein Kavaliersdelikt. Denn: Eigentum verpflichtet! Wir wollen das Zweckentfremdungsverbot weiter verschärfen, um Leerstand effizienter zu ahnden und Abrisse zu erschweren. Zudem wollen wir die Zahl der Ferienwohnungen weiter reduzieren und den Wohnraum wieder den Berliner:innen zur Verfügung stellen.

Seit Beginn der Regierungsübernahme von Rot-Rot-Grün hat sich die Anzahl der Milieuschutzgebiete in Berlin verdoppelt. Unser Ziel ist es, diese Gebiete auszuweiten und in der ganzen Stadt Menschen vor Aufwertung und Verdrängung zu schützen.

Nach dem Beispiel Wien wollen wir den Anteil an kommunalem, genossenschaftlichem und sonstigem gemeinwohlorientiertem Wohnungsbestand in den kommenden Jahren durch Ankauf, Vorkauf, Vergesellschaftung und Neubau erheblich ausweiten. Auch der „Stadtentwicklungsplan Wohnen“ sieht vor, dass mindestens 50 Prozent der bis 2030 neu gebauten Wohnungen zu leistbaren Mietkonditionen durch landeseigene Wohnungsunternehmen und Genossenschaften geschaffen werden sollen.

Mit dem kommunalen Vorkaufsrecht haben wir in den vergangenen Jahren ein wirksames Instrument erschlossen. Wer grundsätzlich bereit und in der Lage ist, dieses Recht auszuüben, wo immer es geht, kann Menschen auch über Abwendungsvereinbarungen wirksam vor Verdrängung schützen. Deshalb wollen wir die Wohnungsbaugesellschaften anhalten, bereit zu sein, Vorkaufsrechte auszuüben. Wir werden die Voraussetzungen dafür schaffen. Beim Abschluss von Abwendungsvereinbarungen wollen wir mit starken Regelungen die betroffenen Mieter:innen noch besser vor Wohnungsverlust schützen, wenn ihr Haus verkauft wird, und auf notwenige Verbesserungen im Baugesetzbuch auf Bundesebene drängen.

In prägnanten Aktionen zivilen Ungehorsams haben Aktivist:innen in den letzten Jahren vermehrt durch Besetzungen auf die massive Wohnungsnot in der Stadt aufmerksam gemacht. Wir setzen uns dafür ein, dass Hausbesetzungen insbesondere bei jahrelangem Leerstand entkriminalisiert werden. Unverhältnismäßige Räumungen wie beim Syndikat oder der Liebig 34 wollen wir ausschließen und dafür neue rechtliche Instrumente entwickeln. Wir wollen die sogenannte Berliner Linie abschaffen. Wir streben ein Leerstandsgesetz an. Mit diesem soll grundsätzlich die Besetzung von seit mindestens einem Jahr leer stehendem Wohnraum zu einem dauerhaften Wohnrecht führen, es sei denn, die Eigentümer:innen verpflichten sich verbindlich, in einem begrenzten Zeitraum den Wohnraum zu sozial verträglichen Mieten zur Verfügung zu stellen.

Soziale Wohnraumversorgung

In der Berliner Landesverfassung ist das „Recht auf Wohnen“ verankert. Seit 2010 sind die Mieten in Berlin jedoch überdurchschnittlich gestiegen, die Einkommen dagegen kaum. Hier hat eine kalte Enteignung der Berliner Mieter:innen stattgefunden. Gleichzeitig hat die Anzahl der Wohnungsräumungen zugenommen. Die Zahl der Wohnungslosen ist gestiegen. Trotz unseres begonnenen Umsteuerns in der Berliner Mietenpolitik haben viele Menschen keine Chance, auf dem Wohnungsmarkt eine Wohnung zu finden. Das betrifft zunehmend auch Menschen mit mittlerem Einkommen.

Mit dem Mietendeckel wurde eine Kurskorrektur eingeleitet. Wir wollen dem staatlichen Auftrag der sozialen Wohnraumversorgung gerecht werden und alle Berliner:innen mit angemessenem Wohnraum versorgen. Vor allem Menschen im Transferbezug haben es oft schwer, eine Wohnung zu finden und diese zu finanzieren. Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und für Heizung (AV Wohnen) haben wir daher in der vergangenen Legislatur an die realen Bedürfnisse angepasst und wollen diese weiterhin bedarfsgerecht ausgestalten.

Während der Mietendeckel die Mieten in frei finanzierten Wohnungen deckelt, gilt dieser nicht für den sozialen Wohnungsbau. Auch bei Sozialwohnungen möchten wir die Mietpreise begrenzen. Dazu gehört für uns, dass die Mieten, wie beim Mietendeckel, höchstens um die allgemeine Teuerungsrate angepasst werden dürfen und zu hohe Mieten gesenkt werden müssen. Die Vermieter:innen dürfen nur solche Kosten auf die Sozialmiete umlegen, die auch tatsächlich entstehen.

Eigenbedarfskündigungen zurückdrängen

Die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf ist ein probates Mittel zur Steigerung der Miete, denn ein Großteil der Vermieter, die sich auf Eigenbedarf berufen, betreiben Missbrauch. Der Eigenbedarf wird vorgetäuscht, die Wohnung soll in Wahrheit teurer vermietet oder verkauft werden. Die Bundesregierung verweigert seit Jahren, eine Verbesserung des Mieter:innenschutzes im Bürgerlichen Gesetzbuch vorzunehmen. Das Land Berlin muss seine Kompetenz für eine eigene Landesgesetzgebung für das Wohnungswesen nutzen und dafür Sorge tragen, den Mieter:innenschutz auch an dieser Stelle auszubauen. Besonders vordringlich ist hier der Schutz der Mieter:innen vor Eigenbedarfskündigungen, der bis heute weder von der Politik noch von der Justiz ausreichend gewährleistet ist. Eigenbedarfskündigungen sollen für die Zeit einer angespannten Wohnraumversorgungssituation ausgeschlossen werden. Eigenbedarfskündigungen dürfen in der übrigen Zeit nur noch in Ausnahmefällen zulässig sein. Der Personenkreis soll auf Familienangehörige ersten Grades begrenzt werden. Wer eine bewohnte Wohnung kauft, soll keinen Eigenbedarf geltend machen können.

Gegen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum

Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen führen zu Mieter:innenverdrängung und enormen Preissteigerungen. Knapp 12.700 Wohnungen wurden 2019 umgewandelt, davon rund 5.300 in Milieuschutzgebieten. Berlin gilt als angespannter Wohnungsmarkt. Der Senat hatte daher 2015 eine Umwandlungsverordnung erlassen, nach der Umwandlungen in Milieuschutzgebieten genehmigt werden müssen. Durch ein Schlupfloch im Bundesbaugesetz mussten dennoch Genehmigungen erteilt werden, wenn den Mieter:innen innerhalb einer Frist von 7 Jahren ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Das bisherige Umwandlungsverbot für Milieuschutzgebiete konnte daher den Umwandlungsdruck nur unzureichend bremsen. Die Koalition hat mehrmals durch Bundesratsinitiativen auf eine notwendige Änderung des Baugesetzbuches hingewirkt – leider ohne Erfolg.

Die Bundesregierung hat mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eine Ausweitung des Genehmigungsvorbehalts bei Umwandlungen auf „angespannte Wohnungsmärkte“ vorgenommen. Dies gilt dann für ganz Berlin und nicht mehr nur für die Milieuschutzgebiete. Doch was zunächst wie eine Verbesserung klingt, entpuppt sich als totaler Flop. Zahlreiche und weitgehende Ausnahmen ziehen der Neuregelung die Zähne und werden leider auch zukünftig Umwandlungen im großen Stil erlauben.

Zusammen mit Mieter:innenvereinen und Initiativen setzen wir uns für ein Verbot von Umwandlungen in angespannten Märkten ein – also für ganz Berlin. Das Land Berlin wird daher weiter Druck auf die neue Bundesregierung aufbauen, um eine wirksame Regelung gegen Umwandlungen gesetzlich zu verankern.

Landeseigene Wohnungsunternehmen als Pfeiler für bezahlbare Mieten

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen mit ihren knapp 336.000 Wohnungen sind ein Garant für dauerhaft bezahlbare Mieten, günstigen Neubau und die Beteiligung ihrer Mieter:innen an einer sozial-ökologischen Quartiersentwicklung. Bis Ende 2021 werden sie in dieser Wahlperiode voraussichtlich 21.000 neue Wohnungen gebaut und über 25.000 Wohnungen angekauft haben. Eine starke öffentliche Wohnungswirtschaft ist der Schlüssel für eine soziale Wohnraumversorgung in der Stadt. Durch eine Ausweitung der kommunalen Wohnungsbestände kann die Stadt langfristig den Wohnungsmarkt steuern.

Die Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und Wohnungsunternehmen wollen wir fortschreiben. Im Neubau muss die Quote von Sozialwohnungen auf 75 Prozent erhöht werden. In einzelnen Projekten ist diese Quote in innenstädtischen Bereichen auf 100 Prozent anzuheben. Dabei sollen sich die landeseigenen Wohnungsunternehmen an Modellprojekten wie dem Dragonerareal orientieren. Wir wollen die Belegungsquote von WBS-Berechtigten bei Wiedervermietung im Bestand auf 70 Prozent erhöhen. Zwangsräumungen durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen eingestellt werden. Durch eine Stärkung der Wohnraumversorgung Berlin AöR soll der soziale Kurs der landeseigenen Wohnungsunternehmen unterstützt werden.

Beim Neubau von Sozialwohnungen kommt es vor allem auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen an. Um ihre Kapazitäten für günstigen Wohnungsbau zu erhöhen, sollen sie künftig stärker miteinander kooperieren. Durch übergreifende Planung und einheitliches serielles und modulares Bauen kann zügiger und kostengünstiger gebaut werden. Zudem schlagen wir vor, dass eine Bauhütte geschaffen wird, die Bauleistungen für gemeinwohlorientierte Wohnbauträger:innen erbringt.

Wir schlagen vor, dass zur Kontrolle und Weiterentwicklung der Unternehmen die Wohnraumversorgung Berlin AöR gestärkt wird und auch eigene Planungs- und Baukapazitäten ausgeweitet werden. Gleichzeitig soll die Servicequalität der Unternehmen vor Ort deutlich verbessert werden. Wir wollen verschiedene Modelle der stärkeren Zusammenarbeit prüfen, über Holding-Modelle bis hin zu Fusionen. Der Einfluss von Politik und Verwaltung auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen muss verstärkt werden, um dauerhaft einen sozialen Kurs der Unternehmen abzusichern. Bei allen Aufgaben im Zusammenhang mit dem sozialen Versorgungsauftrag, die das Land Berlin den Unternehmen überträgt, muss die wirtschaftliche Stabilität der LWU gewahrt bleiben.

Wir befürworten und unterstützen Nachverdichtung durch kommunale Wohnungsunternehmen in bestehenden Wohnquartieren. Wichtig ist für uns dabei jedoch, dass die Wohn- und Lebensqualität in den bestehenden Wohnungen und dem umliegenden Wohnquartier gesichert bleibt. Für die gesamte Wohnanlage sollte im Zuge der Verdichtung auch ein Mehrwert geschaffen werden. Bei Bauvorhaben ist eine tatsächliche Mitwirkungsmöglichkeit der Mieter:innen und Anwohner:innen der bestehenden Wohnanlagen von Beginn an sicherzustellen. Der Partizipationsprozess soll früh beginnen und ist transparent und ergebnisoffen zu gestalten.

Wir wollen die Berliner Wohnungen der Berlinovo aus den Fonds herauslösen und in den kommunalen Wohnungsbestand eingliedern. Eine Perspektive als eigenständiges Unternehmen kann es für die Berlinovo nach Auflösung der Fonds und Ablösung der Garantien aus dem Bankenskandal nur geben, wenn es gelingt, eine sinnvolle und tragfähige Aufgabenbestimmung als öffentliches Unternehmen zu entwickeln.

Wir setzen uns dafür ein, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen innerhalb des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) darauf hinwirken, dass dieser wieder eine Interessenvertretung der gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen wird. Falls dies nicht möglich ist, sollten sich die LWU gemeinsam mit allen gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen in einem Verband zusammenschließen. Künftig sollen die landeseigenen Wohnungsunternehmen gemeinsam mit anderen gemeinwohlorientierten Wohnbauträger:innen noch stärker für eine soziale Wohnraumversorgung in Berlin werben und sich von privaten und renditeorientierten Unternehmen wie etwa Deutsche Wohnen abgrenzen.

Kooperation mit den Genossenschaften

Neben den landeseigenen Wohnungsunternehmen sind die Genossenschaften mit ihren knapp 200.000 Wohnungen unverzichtbare Partner:innen für eine soziale Wohnraumversorgung. Nach Jahrzehnten ohne Förderung hat die rot-rot-grüne Landesregierung 2017 die Genossenschaftsförderung wiederaufgelegt. Wir setzen uns dafür ein, dass die Förderung verstetigt und erhöht wird.

In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche städtische Flächen für den Mietwohnungsbau an Genossenschaften vergeben. Auch in den 16 neuen Stadtquartieren sind Flächen bereitgehalten worden. Wir wollen den Zugang zu landeseigenen Grundstücken verbessern und Flächen an Genossenschaften per Erbpacht zu Bedingungen vergeben, die sich am Ertrag ausrichten, der sich mit preisgünstigen bzw. preisgebundenen Wohnungen erzielen lässt. Die Wohnraumförderung Berlins richtet sich explizit auch an das starke Genossenschaftssegment. Wir möchten die Genossenschaften dabei unterstützen, hier künftig einen größeren Beitrag zu leisten und mehr mietpreisgebundene Wohnungen zu errichten.

Deutsche Wohnen & Co enteignen: einen gemeinwohlorientierten Wohnungssektor aufbauen

Große Immobilieninvestor:innen und Wohnungskonzerne bauen in der Regel wenig oder am Bedarf vorbei, erhöhen die Miete, verdrängen Mieter:innen und spekulieren mit Wohnraum. Ihre Marktmacht muss eingeschränkt werden. Deshalb findet das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ unsere volle Unterstützung. Nach einem erfolgreichen Volksbegehren werden wir uns für eine zügige Umsetzung des Volksbegehrens einsetzen und ein entsprechendes Gesetz verabschieden. Für uns ist dabei klar, dass die Entschädigung sehr, sehr deutlich unterhalb des Marktwertes liegen muss, so wie es Art. 15 GG ermöglicht. Denn bei dem gesetzlich vorgeschriebenen „Interessenausgleich“ haben für uns die Interessen der Berliner:innen Priorität – und nicht die der Aktionär:innen.

Die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 hat zu einem beispiellosen Abbau des Bestands an Sozialwohnungen geführt und der Spekulation mit Immobilien Tür und Tor geöffnet. Sollte der Bund sich weigern, eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit zu etablieren, wollen wir ein entsprechendes Landesgesetz prüfen.

Um den gemeinwohlorientierten Wohnungssektor in Berlin auszubauen, wollen wir ein Ankaufsangebot für verkaufswillige private Einzeleigentümer:innen etablieren. Sie sollen die Möglichkeit erhalten, ihre Häuser oder Wohnungen zu angemessenen Konditionen an landeseigene Wohnungsunternehmen zu verkaufen.